Amortización
El calendario de pagos que liquida un préstamo, intereses y capital juntos, al final de un plazo fijo. Los primeros pagos son casi todo interés; los últimos, casi todo capital.
Términos hipotecarios, en lenguaje sencillo.
Cada palabra que escuchará entre su primera llamada y la mesa de cierre, definida en una o dos frases. Búsquela o salte por letra.
A
Antigüedad (seasoning)
Cuánto tiempo ha tenido una propiedad o un préstamo. Muchos programas DSCR piden de tres a seis meses de propiedad antes de un refinanciamiento con retiro de efectivo sobre el nuevo valor de avalúo.
B
Bloqueo de tasa
El compromiso del prestamista de mantener una tasa de interés específica durante un periodo determinado, normalmente de 30 a 60 días, mientras se procesa su préstamo.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Rentar, Refinanciar, Repetir. Una estrategia de inversión en la que compra una propiedad deteriorada, la renueva, coloca un inquilino, refinancia con financiamiento a largo plazo (a menudo un préstamo DSCR) sobre el nuevo valor y usa el retiro de efectivo para comprar la siguiente.
DSCR vs. hard moneyC
Cargo por originación
Un cargo que se paga al prestamista por procesar la solicitud, expresado en puntos. Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo.
Carta de donación
Una carta firmada por la persona que le da dinero para la compra, que declara que los fondos son un regalo y no hay obligación de devolverlos.
Contrato de compraventa
El acuerdo escrito entre comprador y vendedor que fija el precio, la fecha de cierre, los depósitos, las inspecciones y las condiciones que deben cumplirse antes de cerrar la venta. También llamado contrato de venta o acuerdo de depósito de buena fe.
Costos de cierre
Los cargos que se pagan para completar el préstamo y transferir la propiedad: cargos del prestamista, tasación, seguro de título, registro, impuestos y seguro prepagados. Normalmente entre el 2 y el 5 por ciento del precio de compra.
Calculadora de costos de cierreD
Depósito de buena fe
El depósito que entrega el comprador cuando se acepta una oferta, retenido en plica y acreditado a la compra en el cierre. Le demuestra al vendedor que va en serio.
Descripción legal
La descripción formal de la ubicación y los linderos de una propiedad tal como está registrada en el condado, usada en la escritura y la hipoteca en lugar de la dirección.
Divulgación de Cierre
El formulario federal de cinco páginas con los términos finales del préstamo y los costos de cierre. Lo recibe al menos tres días hábiles antes del cierre para compararlo con su Estimación de Préstamo.
DSCR (razón de cobertura del servicio de la deuda)
La renta mensual de una propiedad dividida entre su pago mensual completo (capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de la asociación). Un 1.0 significa que la renta cubre exactamente el pago; 1.25 significa 25% más ingreso del necesario. Los préstamos DSCR califican con esta razón en lugar de con su ingreso personal.
Préstamos DSCR en Nueva JerseyE
Efectivo para cerrar
El total que usted lleva a la mesa de cierre: el pago inicial más los costos de cierre, menos los depósitos ya pagados y cualquier crédito del vendedor o del prestamista.
Ejecución hipotecaria
El proceso legal por el que un prestamista toma y vende una propiedad tras el incumplimiento del prestatario, usando el producto para liquidar el préstamo.
Escritura
El documento legal, registrado en el condado, que transfiere el título de una propiedad del vendedor al comprador.
Escritura de fideicomiso
En algunos estados, el documento legal que pignora la propiedad como garantía de un préstamo hipotecario. Cumple la misma función que una hipoteca.
Estimación de Préstamo
El formulario federal de tres páginas que el prestamista debe entregarle dentro de los tres días hábiles de su solicitud, con la tasa, el pago y los costos de cierre estimados para comparar ofertas.
F
Flujo de efectivo
Lo que queda cada mes después de pagar todos los gastos de la propiedad y el pago de la hipoteca. Flujo de efectivo positivo significa que la renta gana más de lo que cuesta tener y operar la propiedad.
G
H
Hipoteca
El instrumento legal que pignora un bien inmueble como garantía del pago de un préstamo. En el uso cotidiano, el préstamo de vivienda mismo.
Hipoteca convencional
Una hipoteca que no está asegurada ni garantizada por un programa del gobierno como FHA, VA o USDA. Los préstamos convencionales conformes siguen las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac.
Préstamos convencionalesHipoteca de tasa ajustable (ARM)
Una hipoteca cuya tasa de interés se ajusta periódicamente según los cambios de un índice específico, como el bono del Tesoro a un año o el SOFR. La tasa suele ser fija los primeros años y después se mueve con el índice.
Hipoteca de tasa fija
Una hipoteca cuya tasa de interés no cambia durante la vida del préstamo, así que el pago de capital e intereses es el mismo cada mes.
Hipoteca globo
Una hipoteca que se amortiza a un plazo declarado pero vence en su totalidad antes, por ejemplo a 30 años con vencimiento a 15: los pagos se calculan a 30 años, pero el saldo restante vence a los 15.
Hipoteca inversa
Un préstamo para propietarios de 62 años o más que convierte la plusvalía en efectivo, sin pago hipotecario mensual. Se paga cuando la vivienda se vende o el último prestatario la deja.
Hipotecas inversasI
Incumplimiento
No hacer los pagos de la hipoteca a tiempo o no cumplir otros requisitos del pagaré.
Índice
Una tasa publicada, como el SOFR o el rendimiento del bono del Tesoro a un año, que se usa para fijar la tasa de una hipoteca ajustable en cada ajuste.
Ingreso mensual bruto
El ingreso mensual total antes de impuestos y otras deducciones. Las relaciones de calificación se calculan sobre esta cifra, no sobre el salario neto.
Ingreso operativo neto (NOI)
El ingreso bruto por renta menos los gastos operativos (impuestos, seguro, mantenimiento, administración), antes de la hipoteca. El numerador en el cálculo del cap rate.
L
Ley de Veracidad en los Préstamos
La ley federal que exige a los prestamistas divulgar por completo los términos y el costo de una hipoteca, incluidos el APR y otros cargos, en un formulario estándar.
Límites de ajuste (caps)
Cuánto puede subir o bajar la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable, tanto en cada ajuste como durante la vida del préstamo.
Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Una línea de crédito rotativa garantizada por su vivienda, normalmente una segunda hipoteca, que le permite retirar fondos según los necesite hasta un límite y pagar interés solo por lo que usa.
M
Multiplicador de renta bruta (GRM)
El precio de compra dividido entre la renta bruta anual. Un GRM de 10 significa que la propiedad cuesta diez veces su renta anual. Más bajo es mejor para el flujo de efectivo.
P
Pago inicial
La parte del precio de compra que paga por adelantado en lugar de financiar. Desde el 3 por ciento en algunos préstamos convencionales, 3.5 por ciento en FHA y cero en préstamos VA y USDA.
Asistencia para el pago inicialPago mensual
Normalmente capital, intereses, impuestos y seguro, en conjunto PITI, que se pagan cada mes en un préstamo hipotecario. El seguro hipotecario y las cuotas de la asociación se suman cuando aplican.
Calculadora de pagosPenalidad por prepago
Una comisión por liquidar un préstamo antes de tiempo. Muchos préstamos DSCR la incluyen durante los primeros tres a cinco años, normalmente como un porcentaje decreciente del saldo; las opciones sin penalidad cuestan un poco más de tasa.
PITIA
Capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de la asociación: el pago mensual completo de una propiedad. Es el número que la renta tiene que cubrir en un cálculo DSCR.
Plica (escrow)
Un tercero neutral que custodia documentos y fondos en nombre del comprador y el vendedor hasta el cierre. También la cuenta que su administrador usa para pagar impuestos y seguro de su pago mensual.
Plusvalía (equity)
La parte del valor de una propiedad que supera lo que se debe sobre ella. Crece a medida que paga el préstamo y la vivienda se revaloriza.
Preaprobación
La declaración escrita de un prestamista, tras revisar su crédito, ingresos y activos, de cuánto puede pedir prestado. Pesa mucho más ante los vendedores que una precalificación.
PrecalifíquesePréstamo de solo interés
Un préstamo cuyos pagos cubren solo el interés, no el capital, durante un periodo definido. Algunos programas DSCR ofrecen la opción de solo interés para maximizar el flujo de efectivo en los primeros años.
Préstamo FHA
Una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Requisitos de pago inicial y crédito más bajos que los convencionales, con una prima de seguro hipotecario que paga el prestatario.
Préstamos FHAPréstamo hard money
Un préstamo de corto plazo y alto interés garantizado por la propiedad, usado para comprar y renovar rápido. Normalmente se refinancia con un préstamo DSCR cuando la propiedad está lista para rentar y arrendada.
DSCR vs. hard moneyPréstamo jumbo
Un préstamo mayor que el límite conforme que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar, que la FHFA actualiza cada año y varía por condado. También llamado préstamo no conforme.
Préstamos especializadosPréstamo Non-QM
Una hipoteca que no cumple el estándar federal de “hipoteca calificada”, lo que permite al prestamista calificarlo de otra forma: estados de cuenta, activos o ingreso por renta en lugar de declaraciones de impuestos. Los préstamos DSCR son Non-QM.
Préstamos no QMPréstamo USDA
Una hipoteca sin pago inicial garantizada por el Departamento de Agricultura de EE. UU. para viviendas en zonas rurales y suburbanas elegibles, con límites de ingreso.
Préstamos USDAPréstamo VA
Una hipoteca sin pago inicial garantizada por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. para veteranos, militares y cónyuges sobrevivientes elegibles. Sin seguro hipotecario mensual.
Préstamos VAPrimera hipoteca
La hipoteca que tiene prioridad sobre cualquier otro gravamen registrado contra la propiedad. Si la vivienda se vende, se paga primero.
Propiedad con valor agregado
Una propiedad cuyo valor y renta pueden subir con renovación, mejor administración o aumentos de renta. El objetivo habitual de BRRRR.
Propiedad estabilizada
Una propiedad en renta renovada, ocupada y que produce renta estable. Los préstamos DSCR generalmente requieren que la propiedad esté estabilizada o claramente lista para rentar al cierre.
Puntos
Interés prepagado en el cierre para bajar la tasa. Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Que los puntos convengan depende de cuánto tiempo conserve el préstamo.
R
Razón renta-precio
La renta mensual dividida entre el precio de compra. La “regla del 1%” dice que una propiedad de $300,000 debería rentar cerca de $3,000 al mes; en Nueva Jersey, 0.7% o más se considera sólido.
Refinanciamiento con retiro de efectivo
Un préstamo nuevo mayor al que reemplaza; usted recibe la diferencia en efectivo. El paso de “refinanciar” de BRRRR, usado para sacar la plusvalía de una propiedad renovada.
Refinanciamiento con retiro de efectivoRefinanciar
Reemplazar su hipoteca actual por una nueva para bajar la tasa, acortar el plazo, pasar de ajustable a fija o retirar efectivo de su plusvalía.
Opciones de refinanciamientoRelación deuda-ingreso (DTI)
El total de sus pagos mensuales de deuda, incluida la nueva hipoteca, dividido entre su ingreso mensual bruto. Los prestamistas lo usan para decidir cuánto puede pedir prestado.
Calculadora de capacidad de compraRelación préstamo-valor (LTV)
El monto del préstamo dividido entre el menor del precio de venta o el valor tasado. Un pago inicial del 20 por ciento significa un LTV del 80 por ciento.
Relaciones de calificación
Los dos cálculos que usan los prestamistas para decidir si califica: el gasto de vivienda dividido entre el ingreso bruto (relación inicial) y la deuda mensual total dividida entre el ingreso bruto (relación final).
Renta de corto plazo (STR)
Una propiedad rentada por noche o por semana, normalmente a través de Airbnb o VRBO. Algunos programas DSCR cuentan el ingreso STR a partir de un historial de reservas o una proyección de mercado, a menudo con un descuento conservador.
Renta de mercado
Lo que una propiedad podría rentar razonablemente según rentas comparables cercanas. En un préstamo DSCR, el análisis de renta de mercado del valuador es lo que usa el prestamista cuando no hay contrato vigente.
Reservas PITI
El efectivo que el prestatario debe conservar después del pago inicial y los costos de cierre, medido en meses del pago de vivienda completo. Algunos programas exigen dos o más meses de reserva.
Retorno sobre efectivo (cash-on-cash)
El flujo de efectivo anual dividido entre el efectivo que puso en la operación (pago inicial, costos de cierre, rehabilitación). Un retorno de 10% significa que una inversión de $100,000 devuelve $10,000 al año.
S
Seguro contra riesgos
También llamado seguro de vivienda: cobertura por daños físicos a la propiedad por incendio, viento, vandalismo y otros riesgos. Los prestamistas lo exigen.
Seguro de título
Un seguro, emitido tras revisar los registros públicos, que protege contra gravámenes u otras reclamaciones sobre la propiedad que la búsqueda no detectó. La póliza del prestamista es obligatoria; la del propietario lo protege a usted.
Seguro hipotecario privado (PMI)
Un seguro emitido por una compañía privada que protege al prestamista si el prestatario incumple. Se exige en la mayoría de los préstamos convencionales con menos del 20 por ciento de pago inicial y se puede cancelar al alcanzar el 20 por ciento de plusvalía.
Servicio de la deuda
El total de capital e interés pagado en un préstamo durante un periodo, normalmente un mes o un año. Es el denominador de la razón de cobertura del servicio de la deuda.
Servidumbre
Un derecho de paso que permite a alguien distinto del propietario cruzar o usar parte de una propiedad, como una empresa de servicios que accede a sus líneas.
Suscripción
La revisión que hace el prestamista de la solicitud, su crédito, ingresos, activos y la propiedad, para decidir si aprueba el préstamo y en qué términos.
T
Tasa de capitalización (cap rate)
El ingreso operativo neto de una propiedad dividido entre su valor. Un cap rate de 7% significa que la propiedad gana 7% de su precio al año antes de la deuda. Cap rates más altos implican mayores rendimientos y normalmente más riesgo.
Tasa de desocupación
La proporción del tiempo que una propiedad en renta está vacía. Los prestamistas suelen asumir 5–10% de desocupación al evaluar el ingreso por renta.
Tasa de porcentaje anual (APR)
El costo total de una hipoteca expresado como tasa anual. Suele ser mayor que la tasa del pagaré porque incluye la tasa de interés base más ciertos costos de cierre.
Tasación
Un informe profesional que estima el valor de mercado de una propiedad. El prestamista lo ordena, y el monto del préstamo se basa en el menor entre el valor tasado y el precio de compra.
V
Valor catastral
El valor que una autoridad fiscal asigna a una propiedad para calcular los impuestos anuales. Con frecuencia es distinto del valor de mercado.
Ningún término coincide. Pruebe una palabra más corta o llame al 800-778-9044 y pregúntele a una persona.
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